PATRIMOINE | Lettre de la Gestion Privée Q3 2021


Transmission de l’immobilier de rapport

Au-delà de l’abattement de 100 000 €, les donations entre parent et enfant sont taxées selon un barème progressif dont les tranches vont de 5% à 45%. Sur le montant de droits ainsi obtenu, aucune réduction de droits n’est applicable. En effet, les réductions de droits qui étaient applicables selon l’âge du donateur ont été supprimées en 2011 (seule subsiste une réduction de droits sur les donations en pleine propriété d’entreprises réalisées dans le cadre d’un pacte Dutreil). Enfin, l’abattement et les tranches basses du barème ne se renouvellent que tous les 15 ans. Les donations entre parent et enfant sont donc aujourd’hui lourdement taxées.

Aussi, le financement des frais et droits susceptibles d’être dus à raison d’une donation de biens immobiliers peut présenter des difficultés. Dans ce contexte, le niveau très faible des taux d’intérêt peut constituer une opportunité pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier de rapport.

Prenons l’exemple d’un père propriétaire d’un patrimoine immobilier loué à usage d’habitation d’une valeur de 4 000 000 €. Ce patrimoine génère des loyers nets de charges de 100 000 € par an (hypothèse d’un rendement annuel de 2,5%). Compte tenu de ses autres revenus, le père est imposé sur ses revenus immobiliers dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu (45%). En tenant compte des prélèvements sociaux (17,2%) et de la quote-part de CSG déductible de l’impôt sur le revenu (6,8 points), l’imposition effective de ses revenus immobiliers ressort à 59,14%. Son revenu immobilier net après impôts est donc de 40 860 €.

Si le père décide de donner la nue-propriété de ce patrimoine immobilier à ses deux enfants, il devra acquitter un montant de droits de donation de 585 356 € (hypothèse d’un donateur ayant entre 61 ans et 71 ans et sous réserve qu’aucune donation n’ait été consentie aux enfants au cours des 15 années précédentes).

Plutôt que de choisir cette solution, le père peut, alternativement, vendre son immobilier de rapport à une société civile constituée entre ses deux enfants. La société civile contractera un emprunt in fine pour acquérir l’immobilier de rapport. Le montant de l’emprunt sera de 4 300 000 € correspondant au prix de vente et aux frais de notaires estimés à 7,5%. Ainsi, il n’est pas nécessaire que les enfants disposent d’un capital pour créer la société civile.

Nous prenons l’hypothèse que le taux du crédit in fine, d’une durée de 15 ans, est de 2%. La société civile devra donc acquitter chaque année des intérêts d’emprunt de 86 000 € (2%*4 300 000 €) qui seront couverts en totalité par les loyers nets de charges (100 000 €).

Le père, puisqu’il a vendu son immobilier à la société civile, encaisse le produit de la vente, soit 4 000 000 €. Il n’a pas de plus-value immobilière à acquitter s’il détient son immobilier depuis plus de 30 ans.

Sur le produit de la vente, il prélève 2 650 000 € pour souscrire un contrat de capitalisation. Ce contrat permettra de rembourser le principal de l’emprunt in fine dans 15 ans.

En effet, compte tenu d’une hypothèse de rentabilité annuelle de 4,5%, il faut investir aujourd’hui 2 650 000 € pour disposer, dans 15 ans, d’un capital de 4 300 000 € net de la fiscalité applicable à raison d’un rachat sur un contrat de capitalisation (30% incluant les prélèvements sociaux, auxquels il convient d’ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

Dans 15 ans, le produit du rachat du contrat de capitalisation devra être apporté à la société civile pour lui permettre de rembourser l’emprunt in fine. Aussi, pour que l’opération de transmission aux enfants soit effective, il convient de leur donner dès à présent le contrat de capitalisation afin qu’ils puissent, dans 15 ans, apporter à la société les sommes nécessaires au remboursement de l’emprunt.

La donation du contrat de capitalisation aux deux enfants peut être faite en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Si elle est faite avec réserve d’usufruit, elle générera des droits de 302 924 €.

Après souscription du contrat de capitalisation pour 2 650 000 € et paiement des droits de donation de 302 924 €, le père conserve sur le produit de la vente de son immobilier (1 047 076 €).

Il utilise cette somme pour souscrire un contrat d’assurance-vie sur lequel il effectuera des retraits destinés à lui permettre de compenser sa perte de revenus immobiliers. En effet, rappelons qu’avant l’opération le père encaissait les loyers et disposait d’un revenu après impôts de 40 860 €. C’est donc ce montant net de fiscalité qui sera racheté annuellement et pendant 15 ans sur le contrat d’assurance-vie.

Sur la base d’une hypothèse de rendement annuel du contrat d’assurance-vie de 3%, il restera après 15 ans sur le contrat d’assurance-vie une somme de 824 270 € compte tenu des retraits de 40 860 € nets qui auront été opérés annuellement.

Dans 15 ans, le contrat de capitalisation sera racheté pour procéder au remboursement de l’emprunt in fine. Nous avons supposé que le père ne donnait que la nue-propriété du contrat de capitalisation à ses enfants. Les capitaux issus du rachat du contrat de capitalisation appartiendront donc au père en usufruit et à ses deux enfants en nue-propriété. Ils apporteront les capitaux issus du rachat du contrat de capitalisation dans ces proportions à la société civile de sorte qu’ils recevront en contrepartie des parts dont le père sera usufruitier et dont ses deux enfants seront nus propriétaires. Le père, en qualité d’usufruitier des parts de la société civile, récupérera alors l’essentiel des revenus immobiliers et pourra cesser d’effectuer des rachats sur son contrat d’assurance-vie.

Au total, le schéma aura donc permis d’autofinancer la transmission de l’immeuble et d’accroître le patrimoine familial puisque 824 270 € seront conservés sur le contrat d’assurance-vie au terme des 15 ans alors qu’une donation avec réserve d’usufruit « classique » de l’immeuble aurait généré des droits de 585 356 €.

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, le père n’aura plus à déclarer l’immeuble pendant 15 ans puisqu’il n’en sera plus propriétaire. Les enfants, tous les deux majeurs, devront de leur côté déclarer les parts de la société civile. Pour la valorisation de celles-ci l’emprunt in fine devra être amorti sur sa durée de manière linéaire soit dans notre exemple à hauteur de 1/15ème chaque année. Néanmoins, l’assiette IFI des enfants sera plus faible que l’assiette qui aurait été celle de leur père si la solution d’une donation en nue-propriété classique avait été retenue. Le schéma permet donc également de réaliser une économie d’IFI au niveau familial.

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Voir aussi : https://lazardfreresgestion-tribune.fr/economie-lettre-de-la-gestion-privee-q3-2021/

L’opinion exprimée ci-dessus est datée du 12 juillet 2021 et est susceptible de changer.

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Publié par

Stéphane Jacquin

Associé-Gérant, Responsable de l'ingénierie patrimoniale