États-Unis : fortes tensions sur le marché immobilier

Graphique de la semaine

Les mois se suivent et se ressemblent pour le marché immobilier américain. L’indice Case-Shiller des prix des maisons individuelles a encore affiché une forte progression sur le mois d’avril à +1,6%. La progression sur un an est maintenant de 14,6%, dépassant les points hauts de 2005.

NOTRE ANALYSE

Cette accélération des prix de l’immobilier est totalement inédite. Elle s’explique par plusieurs facteurs. Premièrement, malgré la hausse des taux longs depuis août dernier, les taux des prêts hypothécaires restent sur des niveaux historiquement bas, de l’ordre de 3% contre 4% en moyenne sur les années précédentes. Deuxièmement, les confinements ont poussé nombre de personnes à fuir les grandes villes. A New York, le prix des appartements n’est en hausse que de 1% quand le prix des maisons aux alentours progresse de 14%. Troisièmement, le nombre de maisons en vente est actuellement très bas. Quatrièmement, et sur un plan plus fondamental, cette hausse s’explique par le déficit de logements construits depuis la crise immobilière du milieu des années 2000.

En effet, 1,5 million de logements étaient construits en moyenne chaque année aux États-Unis entre 1970 et le début des années 2000. La bulle immobilière a vu ce chiffre monter à plus de 2 millions en 2005, mais après son effondrement, environ 1 million de logements ont été construits chaque année sur les quinze dernières années. Sur cette base, on peut chiffrer le déficit de logements construits à trois ou quatre millions. La réalité est sans doute inférieure, la création de nouveaux foyers ayant aussi ralenti, mais ce retard reste important et justifierait une accélération de la construction qui a déjà commencé à avoir lieu.

Les prix sont-ils excessifs ? Si l’on compare l’évolution des prix à celle du revenu disponible des ménages par tête, nous sommes encore très en-dessous des excès de valorisation de 2005, d’autant que s’ajoute à cela l’effet des aides publiques aux ménages.

Néanmoins, les enquêtes montrent que l’accélération des prix a rendu les ménages plus frileux quant à un achat immobilier. Pour autant, après plusieurs mois de baisse, les transactions dans l’ancien ont fortement rebondi en mai. La normalisation du prix de certaines matières premières comme le bois devrait faciliter la vie des constructeurs de maisons et donc permettre un ajustement à la hausse de l’offre de logements dans les prochains trimestres. Cela devrait permettre une normalisation des prix de l’immobilier. La poursuite d’une hausse élevée des prix de l’immobilier constituerait un nouveau casse-tête pour la Fed, comme certains gouverneurs l’ont déjà remarqué.

L’opinion exprimée ci-dessus est datée du 30 juin 2021 et est susceptible de changer

Voir aussi : https://lazardfreresgestion-tribune.fr/la-fed-fait-twister-la-courbe-des-taux/

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